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Actualité L’avis des défauts en droit de la construction : une démarche plus complexe qu’il n’y paraît
L’avis des défauts en droit de la construction : une démarche plus complexe qu’il n’y paraît

Lorsqu’une personne physique, une société, voire une collectivité publique confie la construction d’un bien immobilier à un entrepreneur ou acquiert un bien immobilier existant, il est fréquent qu’elle soit confrontée à une situation désagréable en raison de la découverte de défauts.

En ce qui concerne les personnes physiques, la construction ou l’acquisition d’un bien immobilier est généralement un investissement pour lequel des économies ont dû être constituées durant de nombreuses années, au prix d’âpres efforts, sans compter l’utilisation éventuelle d’une partie des avoirs vieillesses constitués au titre de la LPP, voire une éventuelle avance sur héritage, et un endettement hypothécaire substantiel.

De nombreuses questions peuvent se poser lorsque l’ouvrage immobilier est affecté de défauts, en particulier au sujet de la manière de faire valoir ses droits découlant de la garantie pour les défauts.

Le présent article a pour objectif d’apporter des éclaircissements au sujet de l’exercice des droits découlant de la garantie pour les défauts de l’ouvrage, sur la base de l’expérience acquise par les membres de l’Etude BLOCH AVOCAT au fil des années, à toute personne souhaitant devenir propriétaire d’un bien immobilier, ayant confié la construction d’un tel bien à un entrepreneur, ou acquis un bien immobilier déjà existant affecté ou non de défauts.

Ces éclaircissements s’inscrivent dans le souci d’éviter de sérieuses déconvenues juridiques et judiciaires aux propriétaires actuels ou futurs d’un ouvrage immobilier, ainsi que des pertes financières relatives à des éventuels manquements quant à l’exercice des droits découlant de la garantie pour les défauts.

En pratique, une personne est désignée en qualité de « maître de l’ouvrage » lorsqu’elle confie à un entrepreneur, dans le cadre d’un contrat d’entreprise, l’exécution d’un ouvrage immobilier qui doit lui être livré une fois que ce dernier est terminé (art. 363 CO).

Une personne est désigné « acheteur » lorsqu’elle achète à un vendeur, dans le cadre d’un contrat de vente, un bien immobilier qui existe déjà, où, dans certains cas particuliers, un bien immobilier à construire.

En pratique, chaque contrat est différent et complexe, de sorte qu’il est impératif de bien comprendre le statut juridique de l’acquéreur du bien immobilier, l’identité du cocontractant, le statut juridique du cocontractant, le moment à partir duquel l’acquéreur devient propriétaire, ainsi que les dispositions légales applicables au contrat, notamment.

Par ailleurs, dans le domaine de la construction, il n’est pas rare que les parties conviennent de déroger à la réglementation légale sur la garantie des défauts, soit en particulier en intégrant au contrat d’entreprise, lequel est généralement rédigé par l’entrepreneur, des dispositions contractuelles préformulées telles que celles prévues par la Norme SIA 118.

Il est dès lors dans l’intérêt du maître de l’ouvrage ou de l’acheteur de requérir l’expertise d’un conseil juridique afin de bien comprendre le contrat d’entreprise, ainsi que les droits et obligations qui en découlent.

Sous l’angle du contrat d’entreprise, un défaut consiste en toute divergence de l’ouvrage effectivement livré par rapport à l’ouvrage convenu dans le contrat d’entreprise. Cette notion englobe aussi bien les défauts de l’ouvrage immobilier que les infractions au contrat d’entreprise, à savoir une exécution incorrecte du contrat (art. 368 al. 1 CO ; ATF 100 II 30 consid. 2 ; JdT 1975 I 73).

Le défaut consiste donc dans l’état contraire au contrat d’entreprise, en ce sens qu’il manque à l’ouvrage immobilier une caractéristique convenue et exigée par le contrat d’entreprise. Le défaut au contrat comprend notamment les caractéristiques physiques, techniques, et esthétiques de l’ouvrage immobilier qui diffèrent de ce qui a été convenu dans le contrat d’entreprise (Christoph Müller, Contrat de droit suisse, Présentation systématique des contrats les plus importants en pratique, Berne 2021, NN. 2052-2053).

Les défauts de l’ouvrage immobilier peuvent apparaître pendant le chantier, au moment de la livraison ou ultérieurement.

Dès la livraison de l’ouvrage immobilier, le maître de l’ouvrage qui entend exercer ses droits de garantie doit signaler immédiatement les défauts à l’entrepreneur, par l’intermédiaire d’un avis des défauts.

Selon le Tribunal fédéral, le maître de l’ouvrage découvre les défauts affectant le bien immobilier lorsqu’il constate leur existence avec certitude (ATF 131 III 145 consid. 7.2 ; SJ 2005 I 321).

En cas de doute, le maître de l’ouvrage serait avisé de requérir l’assistance d’un conseil juridique, lequel pourra, le cas échéant, l’assister afin d’obtenir rapidement l’avis d’un expert de la construction.

L’avis des défauts doit être communiqué à l’entrepreneur immédiatement, en principe dans les deux ou trois jours ouvrables qui suivent la livraison (ATF 98 II 191 consid. 4 ; TF 4D_4/2011 du 1er avril 2011 consid. 4.1), mais au plus tard dans un délai de sept jours (TF 4C.82/2004 du 3 mai 2004 consid. 2.3).

Le maître ne dispose ainsi que d’un très bref délai de réflexion avant de prendre sa décision et de la communiquer à l’entrepreneur (TF 4C.151/2005 du 29 août 2005 consid. 5.1 et réf. cit.).

Le délai dans lequel l’avis des défauts doit être communiqué à l’entrepreneur est relativement court en raison de la protection accordée à l’entrepreneur par la législation, lequel devrait savoir aussi rapidement que possible si le maître de l’ouvrage considère ou non l’ouvrage comme conforme au contrat, pour pouvoir réagir en fonction (Christoph Müller, Contrat de droit suisse, Présentation systématique des contrats les plus importants en pratique, Berne 2021, N. 2091 et réf. cit.).

S’agissant des défauts découverts en cours de chantier, le maître de l’ouvrage a la possibilité de signaler ceux-ci à l’entrepreneur pendant le chantier, même s’il n’en a pas l’obligation, cette attitude ne pouvant pas lui être reprochée par la suite (art. 366 al. 2 CO ; TF 4C.190/2003 du 28 novembre 2003 consid. 5.2).
S’agissant de défauts découverts ultérieurement à la livraison de l’ouvrage immobilier, le maître de l’ouvrage doit signaler ceux-ci à l’entrepreneur aussitôt qu’il en a connaissance (art. 370 al. 3 CO ; ATF 107 II 172 consid. 1a ; TF 4A_293/2017 du 13 février 2018 consid. 2.2.1).

En principe, le délai pour signaler ceux-ci à l’entrepreneur est également de deux ou trois jours ouvrables, voire sept jours après la livraison au plus.
Par ailleurs, dans la mesure où des défauts peuvent apparaître au fil du temps, le maître de l’ouvrage doit être prudent et vérifier régulièrement l’ouvrage, dans la mesure où il a le devoir, sous peine de péremption de ses droits, de signaler ces défauts à l’entrepreneur aussitôt qu’il en a connaissance (art. 370 al. 3 CO).

Dans tous les cas, les droits de garantie de l’acquéreur découlant du contrat d’entreprise portant sur un ouvrage immobilier se prescrivent par cinq ans à compter de la livraison (art. 371 al. 2 CO), sous réserve des règles découlant de la Norme SIA 118.

L’avis des défauts doit être communiqué en temps utile et doit être suffisamment motivé et précis.

Faute d’avis des défauts communiqué en temps utile à l’entrepreneur, ou à défaut de motivation suffisante, l’acquéreur risque d’entraîner la perte par le maître de l’ouvrage de ses droits de garantie, ainsi que le risque de devoir supporter en personne les frais de réfection.

Compte tenu des enjeux, des délais d’avis relativement courts et de l’exigence d’une motivation suffisamment précise, le maître de l’ouvrage serait avisé de requérir l’assistance d’un conseil juridique.

Sous l’angle du contrat de vente d’un bien immobilier existant, le défaut consiste en l’absence d’une qualité dont le vendeur avait promis l’existence, ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi (art. 197 al. 1 CO ; ATF 114 II 239 consid. 5a/aa).

Dans le domaine de la construction, il n’est pas rare qu’un acheteur acquiert un bien immobilier à construire, mais n’en devienne propriétaire qu’après sa réalisation et sa livraison.

Dans ce cas de figure, la garantie pour les défauts est régie par les dispositions sur le contrat de vente (art. 197 ss CO).

A l’instar du défaut dans le cadre du contrat d’entreprise, un avis des défauts immédiat, dès réception de l’ouvrage immobilier, est également indispensable.

Dans tous les cas de figure, la mise en œuvre des droits de la garantie pour les défauts peut engendrer des frais d’avocats et des frais judiciaires élevés, en particulier lorsque l’entrepreneur ou le vendeur conteste les droits du maître de l’ouvrage ou de l’acheteur.

Il n’est en effet pas rare que des entrepreneurs ou promoteurs contestent les droits du maître de l’ouvrage ou de l’acheteur afin de tenter de décourager le maître de l’ouvrage ou l’acheteur de saisir le juge.

Il est dès lors conseillé aux maîtres de l’ouvrage ou aux acheteurs d’un bien immobilier de s’assurer d’être au bénéfice d’une assurance de protection juridique en matière immobilière.

Afin d’éviter un cas de réticence de l’assurance de protection juridique en matière immobilière, il convient de s’assurer que l’assurance de protection juridique en matière immobilière soit conclue suffisamment tôt, dans tous les cas avant la survenance d’un sinistre.

En résumé, lorsque le maître de l’ouvrage ou l’acheteur d’un bien immobilier découvre un défaut, il faut retenir les points suivants :

  1. S’assurer d’avoir bien compris le contrat et les droits et obligations qui en découlent ;
  2. Aviser l’entrepreneur ou le vendeur des défauts suffisamment tôt ;
  3. Rédiger un avis des défauts suffisamment motivé et précis ;
  4. Prendre conseil auprès d’un avocat afin de s’assurer que les points précédents sont respectés ;
  5. S’assurer d’être au bénéfice d’une protection juridique en matière immobilière conclue suffisamment tôt.

L’équipe de BLOCH AVOCAT accompagne régulièrement des nouveaux ou futurs propriétaires dans le cadre de problématiques liées à des défauts immobiliers, et se tient à disposition de toute personne intéressée par le présent article.